5233 但是因部分房屋系拆遷安置取得，房屋產(chǎn)證需滯后辦妥，買(mǎi)賣(mài)雙方無(wú)法及時(shí)辦理過(guò)戶，一些不良賣(mài)家鉆空子違約侵害買(mǎi)方權(quán)益，引發(fā)糾紛。
近日，江蘇省蘇州市太倉(cāng)市人民法院就審結(jié)了一起確認(rèn)房屋抵押合同無(wú)效糾紛案件。
賣(mài)方違約拒絕辦理房產(chǎn)過(guò)戶
2015年5月23日，高某為購(gòu)買(mǎi)張某名下的拆遷房而簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。合同約定房屋總價(jià)47萬(wàn)元，買(mǎi)方先支付42萬(wàn)元，待該拆遷房產(chǎn)證領(lǐng)取后，買(mǎi)賣(mài)雙方及時(shí)辦理過(guò)戶手續(xù)且買(mǎi)方在當(dāng)天支付尾款5萬(wàn)元。2015年5月底交接該房屋后，高某裝修自住至今，期間該房屋一直未能辦理過(guò)戶。
2019年6月中旬，高某得知房屋產(chǎn)證已辦好，但張某要求再漲房?jī)r(jià)否則不配合辦理過(guò)戶，高某拒絕漲價(jià)并要求按原合同過(guò)戶。2019年11月中旬，高某與張某再次溝通要求進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，張某以出差、與妻子商定等事由拒絕。2021年9月6日高某又聯(lián)系張某，張某卻稱(chēng)已將該房屋抵押了，在高某的追問(wèn)下，張某提出返還高某購(gòu)房款并解除購(gòu)房合同。
高某隨即將張某、張某妻子及借款人俞某訴至法院，要求確認(rèn)其房屋抵押合同無(wú)效并協(xié)助辦理抵押權(quán)注銷(xiāo)登記手續(xù)。
太倉(cāng)法院于2021年11月29日對(duì)此案進(jìn)行了開(kāi)庭審理。
被告稱(chēng)抵押案涉房屋用于借款
被告張某及其妻子在庭審中承認(rèn)存在房屋抵押借款事實(shí)，并稱(chēng)借款用于公司資金周轉(zhuǎn)。2021年8月5日，張某及其妻子與張某堂弟俞某簽訂《借款合同》，約定張某夫婦向俞某借款30萬(wàn)元，借款期限自2021年8月5日至2031年8月4日止，借款方用案涉房屋做抵押，同日雙方簽訂《個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)抵押合同》并在不動(dòng)產(chǎn)交易中心辦理了抵押登記。
關(guān)于設(shè)置抵押，被告俞某陳述其不知道房子被賣(mài)的事情，其只是正常以房子抵押做了借款。被告張某辯稱(chēng)其公司經(jīng)營(yíng)上有困難，為保企業(yè)資金流轉(zhuǎn)才做了案涉房屋抵押，要等客戶回款后解除抵押才能過(guò)戶，因此不認(rèn)同抵押無(wú)效。
法院認(rèn)定案涉房屋抵押系惡意串通，合同無(wú)效
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，關(guān)于借款抵押合同的有效性問(wèn)題，被告張某在已將案涉房屋出售且交付的情形下，又將房屋抵押給俞某，主觀上具有明顯惡意。法院審理時(shí)發(fā)現(xiàn)，張某名下還有兩套房屋，卻唯獨(dú)以案涉房屋做擔(dān)保，并且其有時(shí)間去辦理借款抵押登記手續(xù)卻以出差為由拒不配合原告辦理過(guò)戶。在借款抵押期限問(wèn)題上，張某陳述因公司經(jīng)營(yíng)困難而向堂弟俞某短期借款30萬(wàn)元，既是短期大額借款，卻用現(xiàn)金交易且債務(wù)擔(dān)保期限10年，與日常交易習(xí)慣亦不符。在辦理抵押登記的問(wèn)題上，不動(dòng)產(chǎn)交易中心工作人員曾詢(xún)問(wèn)過(guò)被告張某三人案涉房屋是否賣(mài)出，三被告均故意隱瞞事實(shí)。因此，法院認(rèn)為案涉房屋抵押系三被告惡意串通，被告對(duì)案涉房屋亦無(wú)處分權(quán),故法院支持原告主張。
2022年1月24日，太倉(cāng)法院作出一審判決：被告張某、張某妻子與被告俞某于2021年8月5日就案涉房屋簽訂的《個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)抵押合同》無(wú)效，被告三人應(yīng)于判決生效之日起一個(gè)月內(nèi)，協(xié)助原告高某辦理抵押權(quán)注銷(xiāo)登記。
一審宣判后，原被告雙方在法定期限內(nèi)未提起上訴，現(xiàn)該判決已生效。
法官說(shuō)法：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn), 未經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后未取得處分權(quán)的,無(wú)處分權(quán)人處分財(cái)產(chǎn)的行為,自始無(wú)效。惡意串通，損害第三人利益的合同無(wú)效。本案中，被告張某夫婦明知案涉房屋已出售且有其他財(cái)產(chǎn)可供抵押擔(dān)保的情況下，惡意為他人設(shè)置抵押,意在阻礙案涉房屋的過(guò)戶,具有明顯惡意,侵犯了原告的合法權(quán)益，屬于用合法形式掩蓋非法目的的行為，因此該民事行為應(yīng)屬無(wú)效。被告張某早已將案涉房屋出售給原告，房屋已交付原告居住使用多年，房款已按約定支付。根據(jù)雙方房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的約定，房屋交付后的占有、使用、收益、處分權(quán)利由原告享有，被告張某與俞某已沒(méi)有將該房屋為他人設(shè)定抵押權(quán)的權(quán)利基礎(chǔ),事后原告也沒(méi)有就該抵押權(quán)的設(shè)定進(jìn)行追認(rèn)，因此被告張某與俞某簽訂的《個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)抵押合同》對(duì)原告不發(fā)生效力。在此法官提醒，房屋買(mǎi)賣(mài)務(wù)必簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，房屋售出后賣(mài)方對(duì)該房屋無(wú)處分權(quán)。如賣(mài)方不及時(shí)配合辦理過(guò)戶手續(xù)，買(mǎi)方可要求到不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)申請(qǐng)預(yù)告登記。如賣(mài)方再處理該房屋時(shí)，依照法律規(guī)定相關(guān)單位要及時(shí)通知買(mǎi)方，可防止利益受損。(吳琪 吳羽嫻)
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