262022-07
【深度調(diào)查解析】“爛尾”“停貸”波及到北京了嗎？
4563
最近一段時(shí)間，“爛尾”和“停貸”成為了社會(huì)最關(guān)注的話題。
根據(jù)媒體的報(bào)道，目前全國(guó)有超過200個(gè)樓盤的業(yè)主因?yàn)闋€尾，集體提出停止按揭貸款還款。
這股風(fēng)波似乎也波及到了北京，有自媒體還列出了所謂北京的十多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，其中包括3個(gè)已經(jīng)面臨“爛尾”或是“停貸”風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目。
那么實(shí)際情況究竟是怎樣？北京這波究竟是否存在“爛尾”或“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)的樓盤？業(yè)主們?cè)撛趺崔k？今天就這個(gè)最近大家最關(guān)注的話題，帶來深度的解析。
之前先申明一點(diǎn)，這篇推送并不是為樓盤洗地，或是所謂“粉飾太平”。首先，有風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的業(yè)主們迫切需要了解項(xiàng)目的進(jìn)展和實(shí)情，我們最近后臺(tái)也頻繁接到詢問的留言，因此有必要讓這些業(yè)主了解當(dāng)前實(shí)際情況。
另一方面，我們支持業(yè)主們維護(hù)自身合法權(quán)益，并且一直也在幫助大家。但一些自媒體如果僅僅為了賺取流量，偏離事實(shí)，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來嚴(yán)重不良的影響，最終受到損失的還是普通購房者的利益。
好了，下面進(jìn)入正題。
1先看一下目前被提及最多的幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，它們的實(shí)際情況是如何的。
首先是通州區(qū)的朗庭灣項(xiàng)目，該項(xiàng)目分為一期和二期，一期220套住宅目前已售193套，按照購房合同，一期應(yīng)在今年9月30日交房。
該項(xiàng)目二期共352套住宅，目前已售219套，合同約定是在今年11月15日交房。
朗庭灣的業(yè)主們提出項(xiàng)目工程進(jìn)度緩慢，擔(dān)心不能按期交付。
確實(shí)，該項(xiàng)目近期的進(jìn)度有些慢。今年春節(jié)期間停工，3月中旬復(fù)工，但4月底因?yàn)楣さ胤忾]管理、后期裝修工人無法進(jìn)場(chǎng)、部分建材進(jìn)京困難等因素，導(dǎo)致這段時(shí)間的施工進(jìn)度放緩。
不過，目前該項(xiàng)目一期和二期都已經(jīng)在進(jìn)行精裝修施工了，目前現(xiàn)場(chǎng)施工人員已達(dá)7百多人，其中負(fù)責(zé)室內(nèi)精裝的有2百多人。開發(fā)商方面承諾，力爭(zhēng)按照合同約定日期交房。
業(yè)主們的另一個(gè)訴求，是希望加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，防止項(xiàng)目“爛尾”。
經(jīng)過調(diào)查，目前朗庭灣項(xiàng)目的資金監(jiān)管賬戶中余額為1.9億元，銀行按揭未回款1.8億元，兩者加起來有3.7億元。而該項(xiàng)目竣工所需資金約2億元，是完全可以覆蓋交房所需要的建設(shè)費(fèi)用的。
而且，目前政府也已經(jīng)介入該項(xiàng)目資金監(jiān)管賬戶的使用，由區(qū)住建委審核項(xiàng)目監(jiān)管賬戶的資金使用，開發(fā)商提取賬戶資金時(shí)，監(jiān)管銀行要書面向區(qū)住建委提出申請(qǐng)，區(qū)住建委核準(zhǔn)資金用途后，才會(huì)發(fā)函告知監(jiān)管銀行放款。
2第二個(gè)項(xiàng)目是位于石景山區(qū)的禧悅學(xué)府，這是當(dāng)年的一個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目，可售商品房1179套，目前已經(jīng)銷售1131套，按照購房合同的約定，該項(xiàng)目的交付日期為今年10月31日。
還是分兩個(gè)方面說一下這個(gè)項(xiàng)目的情況。
施工進(jìn)度方面，該項(xiàng)目已于去年9月封頂，目前正在開展內(nèi)外裝修及內(nèi)部市政施工。
目前，該項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工正常有序進(jìn)行。開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，按照計(jì)劃，項(xiàng)目將于7月30日完成外窗安裝和電梯驗(yàn)收。8月30日完成外立面施工，9月30日完成規(guī)劃驗(yàn)收。10月10日完成戶外景觀、戶內(nèi)精裝修施工。10月20日完成竣工備案，10月31日如期交付。
當(dāng)前，該項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的管理和施工人員從5月份疫情期間的240人已增加到1051人。開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將全力趕進(jìn)度，確保10月底按期交付。
預(yù)售資金監(jiān)管方面，目前禧悅學(xué)府項(xiàng)目資金監(jiān)管賬戶的余額為2.466億元，符合預(yù)售資金監(jiān)管要求，預(yù)售資金已足額存入。
而且，為了確保該項(xiàng)目交付，預(yù)售資金賬戶已經(jīng)由政府、銀行、企業(yè)三方共管，目前監(jiān)管的預(yù)售資金可以覆蓋后續(xù)工程款。有了政府的介入共管項(xiàng)目預(yù)售資金賬戶，業(yè)主們可以放心了。
3第三個(gè)項(xiàng)目是很多粉絲最近都在詢問的項(xiàng)目，位于朝陽區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)房上東郡。
上東郡項(xiàng)目共有住宅1442套，都是共有產(chǎn)權(quán)房，目前已銷售1439套，剩余3套退房的已經(jīng)做好遞補(bǔ)選房準(zhǔn)備。小區(qū)車位已經(jīng)銷售233個(gè)，剩余1383個(gè)在售。
該項(xiàng)目于2019年9月17日開工，購房合同約定是今年10月30日交房。
依然是先看施工進(jìn)度，截止目前，該項(xiàng)目除了配套的辦公樓18號(hào)樓正在施工、已到地上五層外，其他樓棟（包括全部住宅樓），均已封頂，正處于裝飾裝修施工階段。
這個(gè)項(xiàng)目的情況確實(shí)“一波三折”，由于此前世茂集團(tuán)“暴雷”的影響，該項(xiàng)目今年初曾停工。而后央企中交地產(chǎn)全面“接手”，負(fù)責(zé)后續(xù)經(jīng)營(yíng)和交付。該項(xiàng)目已經(jīng)在今年3月復(fù)工，但4、5月以來施工進(jìn)度出現(xiàn)放緩。
中交的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前項(xiàng)目工程團(tuán)隊(duì)對(duì)整體施工以及運(yùn)營(yíng)進(jìn)行了計(jì)劃倒排，在嚴(yán)格確保工程質(zhì)量的前提下，打算全力追回此前延誤工期，計(jì)劃于10月中旬前完成規(guī)劃及竣工驗(yàn)收。承諾該項(xiàng)目10月底前可以按期交房。
預(yù)售資金監(jiān)管方面，上東郡項(xiàng)目住宅部分監(jiān)管賬戶的余額還有185.76萬元，同時(shí)持有建行朝陽支行有效的預(yù)售資金現(xiàn)金保函1.42億元（有效期到今年12月24日）。車位部分監(jiān)管賬戶余額為215.74萬元。
這里要多說一句，按照預(yù)售資金監(jiān)管政策規(guī)定，開發(fā)商如果能夠提供非監(jiān)管銀行出具的現(xiàn)金保函，可以免除同等額度的監(jiān)管資金。
簡(jiǎn)單來說，這相當(dāng)于銀行給開發(fā)商提供一個(gè)資金的擔(dān)保，如果開發(fā)商資金出現(xiàn)問題，那么就可以使用銀行的擔(dān)保資金來完成建設(shè)。
也就是說，上東郡項(xiàng)目監(jiān)管賬戶資金及現(xiàn)金保函一共為1.44億元，監(jiān)管賬戶資金和未售車位的貨值，能夠覆蓋交付前工程的資金需要。
4以上就是北京當(dāng)前3個(gè)被“炒”得最熱的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，個(gè)別自媒體同時(shí)列出的另外一些所謂北京有“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目中，海淀樹村的融創(chuàng)學(xué)府壹號(hào)院項(xiàng)目，除了融創(chuàng)外，其它股東均為國(guó)企，施工單位也是國(guó)企并是項(xiàng)目股東，目前兩個(gè)地塊其中一個(gè)已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，另一個(gè)地塊工期晚一個(gè)月左右，施工進(jìn)度均正常。融創(chuàng)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該項(xiàng)目確保按期交付。
朝陽區(qū)王四營(yíng)的朝陽壹號(hào)項(xiàng)目，融創(chuàng)只是占20%股份的小股東，其他股東均為國(guó)企，該項(xiàng)目也承諾將按期交房。
位于分鐘寺的世茂天譽(yù)項(xiàng)目，前期施工現(xiàn)場(chǎng)工人數(shù)量不足，目前正在進(jìn)行股權(quán)方面的談判以解決問題，組織工人進(jìn)場(chǎng)，近期即可達(dá)到復(fù)工達(dá)產(chǎn)狀態(tài)。
泰禾的金府大院項(xiàng)目目前除部分疊拼未交付（已組織了預(yù)驗(yàn)收），其余已完成交付。
此前最棘手的泰禾北京院子二期項(xiàng)目，經(jīng)過多方努力，目前也已經(jīng)能保證已購房的業(yè)主最終可以交付。
可以看出，和一些城市出現(xiàn)的“爛尾”和斷貸相比，北京的情況還是明顯不一樣的。
當(dāng)然，這和北京一直以來對(duì)于銀行放貸的嚴(yán)格要求、預(yù)售資金監(jiān)管的把控，以及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的及時(shí)介入有著很大關(guān)系。
從之前的新聞大家可能也了解到了，一些城市出現(xiàn)的爛尾斷貸，不少業(yè)主反映集中的問題就是樓盤建設(shè)還沒封頂，銀行就放貸。
而這在北京肯定是不允許的，經(jīng)與主要銀行核實(shí)，北京的住宅項(xiàng)目沒有未封頂就放貸這樣的情況。
同時(shí)，對(duì)于預(yù)售資金的監(jiān)管也一樣，就拿剛才說的上東郡項(xiàng)目來舉例，項(xiàng)目是通過銀行保函的方式支取了預(yù)售資金，在出現(xiàn)施工進(jìn)度放緩、業(yè)主投訴的情況后，主管部門除了責(zé)成開發(fā)商保證建設(shè)資金外，還要求監(jiān)管銀行嚴(yán)格預(yù)售資金監(jiān)管責(zé)任，要求開具保函的銀行做好履行擔(dān)保責(zé)任的資金準(zhǔn)備。
另外，其實(shí)在全國(guó)這輪“爛尾斷貸”風(fēng)波出現(xiàn)前，北京就已經(jīng)摸排了各個(gè)項(xiàng)目，并按照不同的情況確定了存在風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的等級(jí)，并有針對(duì)性的方案。除了約談開發(fā)商、要求銀行加強(qiáng)資金監(jiān)管外，一些項(xiàng)目政府還介入，比如剛才說到的禧悅學(xué)府項(xiàng)目，預(yù)售資金賬戶就是由政府、銀行、企業(yè)三方共管。這些舉措的目的就是化解風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)購房者“保交樓”。
5最后，對(duì)于咱們普通買房人來說，如何看待和對(duì)待“爛尾樓”。
首先，這肯定是侵害了購房者的合法權(quán)益，用最高法的一則判例的評(píng)析，購房者沒有取得房屋，卻既支付首付款，又需要償還按揭貸款，這有違公平原則。如果遇到“爛尾樓”，肯定是支持大家維護(hù)自身合法權(quán)益。
什么是“爛尾樓”呢，法律上沒有界定，百度詞條上的解釋是“因開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目?！?br />
從這里看出，把所有存在逾期交付風(fēng)險(xiǎn)的樓盤都稱為“爛尾樓”，這樣的觀點(diǎn)并不全面。有些項(xiàng)目是有逾期交付的風(fēng)險(xiǎn)，但這并不等同于項(xiàng)目就“爛尾”了。畢竟，如果所有的樓盤最終都能按期交付，就沒必要在購房合同中約定逾期交房的違約責(zé)任和賠償標(biāo)準(zhǔn)了。
如果遇到了逾期交付，那么就必須按照當(dāng)時(shí)購房合同的約定，逾期多少天，開發(fā)商就應(yīng)該按照約定的比例賠償購房者違約金。
對(duì)于普通購房者來說，如果遇到樓盤施工進(jìn)度慢，可能出現(xiàn)逾期交付的風(fēng)險(xiǎn)該如何判斷。
首先看開發(fā)商及其母公司近期是否存在資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，也就是媒體俗稱的“暴雷”。
然后看項(xiàng)目目前的進(jìn)度，因?yàn)榻ㄔO(shè)量比較大、施工資金用的比較多的是土建和結(jié)構(gòu)這一塊兒。如果一個(gè)樓盤已經(jīng)到了室內(nèi)外裝修階段了，就距離可以竣工交付不遠(yuǎn)了，剩余需要的工程量和資金量相對(duì)不那么大了，“爛尾”的風(fēng)險(xiǎn)就小多了。
最后，還要看項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中還剩多少錢，因?yàn)楸O(jiān)管賬戶的錢就是用于項(xiàng)目建設(shè)的，如果監(jiān)管賬戶中的余額可以覆蓋剩余的建設(shè)資金，那么“爛尾”的風(fēng)險(xiǎn)就比較小了。
如今的信息很公開，購房人可以向市、區(qū)住建委申請(qǐng)信息公開，了解項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的相關(guān)信息。
當(dāng)然，從政府這一端來說，如果發(fā)現(xiàn)或是接到購房者投訴某個(gè)樓盤存在風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)立即介入，加強(qiáng)監(jiān)管，維護(hù)購房者合法權(quán)益的。
根據(jù)媒體的報(bào)道，目前全國(guó)有超過200個(gè)樓盤的業(yè)主因?yàn)闋€尾，集體提出停止按揭貸款還款。
這股風(fēng)波似乎也波及到了北京，有自媒體還列出了所謂北京的十多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，其中包括3個(gè)已經(jīng)面臨“爛尾”或是“停貸”風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目。
那么實(shí)際情況究竟是怎樣？北京這波究竟是否存在“爛尾”或“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)的樓盤？業(yè)主們?cè)撛趺崔k？今天就這個(gè)最近大家最關(guān)注的話題，帶來深度的解析。
之前先申明一點(diǎn)，這篇推送并不是為樓盤洗地，或是所謂“粉飾太平”。首先，有風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的業(yè)主們迫切需要了解項(xiàng)目的進(jìn)展和實(shí)情，我們最近后臺(tái)也頻繁接到詢問的留言，因此有必要讓這些業(yè)主了解當(dāng)前實(shí)際情況。
另一方面，我們支持業(yè)主們維護(hù)自身合法權(quán)益，并且一直也在幫助大家。但一些自媒體如果僅僅為了賺取流量，偏離事實(shí)，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來嚴(yán)重不良的影響，最終受到損失的還是普通購房者的利益。
好了，下面進(jìn)入正題。
1先看一下目前被提及最多的幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，它們的實(shí)際情況是如何的。
首先是通州區(qū)的朗庭灣項(xiàng)目，該項(xiàng)目分為一期和二期，一期220套住宅目前已售193套，按照購房合同，一期應(yīng)在今年9月30日交房。
該項(xiàng)目二期共352套住宅，目前已售219套，合同約定是在今年11月15日交房。
朗庭灣的業(yè)主們提出項(xiàng)目工程進(jìn)度緩慢，擔(dān)心不能按期交付。
確實(shí)，該項(xiàng)目近期的進(jìn)度有些慢。今年春節(jié)期間停工，3月中旬復(fù)工，但4月底因?yàn)楣さ胤忾]管理、后期裝修工人無法進(jìn)場(chǎng)、部分建材進(jìn)京困難等因素，導(dǎo)致這段時(shí)間的施工進(jìn)度放緩。
不過，目前該項(xiàng)目一期和二期都已經(jīng)在進(jìn)行精裝修施工了，目前現(xiàn)場(chǎng)施工人員已達(dá)7百多人，其中負(fù)責(zé)室內(nèi)精裝的有2百多人。開發(fā)商方面承諾，力爭(zhēng)按照合同約定日期交房。
業(yè)主們的另一個(gè)訴求，是希望加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，防止項(xiàng)目“爛尾”。
經(jīng)過調(diào)查，目前朗庭灣項(xiàng)目的資金監(jiān)管賬戶中余額為1.9億元，銀行按揭未回款1.8億元，兩者加起來有3.7億元。而該項(xiàng)目竣工所需資金約2億元，是完全可以覆蓋交房所需要的建設(shè)費(fèi)用的。
而且，目前政府也已經(jīng)介入該項(xiàng)目資金監(jiān)管賬戶的使用，由區(qū)住建委審核項(xiàng)目監(jiān)管賬戶的資金使用，開發(fā)商提取賬戶資金時(shí)，監(jiān)管銀行要書面向區(qū)住建委提出申請(qǐng)，區(qū)住建委核準(zhǔn)資金用途后，才會(huì)發(fā)函告知監(jiān)管銀行放款。
2第二個(gè)項(xiàng)目是位于石景山區(qū)的禧悅學(xué)府，這是當(dāng)年的一個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目，可售商品房1179套，目前已經(jīng)銷售1131套，按照購房合同的約定，該項(xiàng)目的交付日期為今年10月31日。
還是分兩個(gè)方面說一下這個(gè)項(xiàng)目的情況。
施工進(jìn)度方面，該項(xiàng)目已于去年9月封頂，目前正在開展內(nèi)外裝修及內(nèi)部市政施工。
目前，該項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工正常有序進(jìn)行。開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，按照計(jì)劃，項(xiàng)目將于7月30日完成外窗安裝和電梯驗(yàn)收。8月30日完成外立面施工，9月30日完成規(guī)劃驗(yàn)收。10月10日完成戶外景觀、戶內(nèi)精裝修施工。10月20日完成竣工備案，10月31日如期交付。
當(dāng)前，該項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的管理和施工人員從5月份疫情期間的240人已增加到1051人。開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將全力趕進(jìn)度，確保10月底按期交付。
預(yù)售資金監(jiān)管方面，目前禧悅學(xué)府項(xiàng)目資金監(jiān)管賬戶的余額為2.466億元，符合預(yù)售資金監(jiān)管要求，預(yù)售資金已足額存入。
而且，為了確保該項(xiàng)目交付，預(yù)售資金賬戶已經(jīng)由政府、銀行、企業(yè)三方共管，目前監(jiān)管的預(yù)售資金可以覆蓋后續(xù)工程款。有了政府的介入共管項(xiàng)目預(yù)售資金賬戶，業(yè)主們可以放心了。
3第三個(gè)項(xiàng)目是很多粉絲最近都在詢問的項(xiàng)目，位于朝陽區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)房上東郡。
上東郡項(xiàng)目共有住宅1442套，都是共有產(chǎn)權(quán)房，目前已銷售1439套，剩余3套退房的已經(jīng)做好遞補(bǔ)選房準(zhǔn)備。小區(qū)車位已經(jīng)銷售233個(gè)，剩余1383個(gè)在售。
該項(xiàng)目于2019年9月17日開工，購房合同約定是今年10月30日交房。
依然是先看施工進(jìn)度，截止目前，該項(xiàng)目除了配套的辦公樓18號(hào)樓正在施工、已到地上五層外，其他樓棟（包括全部住宅樓），均已封頂，正處于裝飾裝修施工階段。
這個(gè)項(xiàng)目的情況確實(shí)“一波三折”，由于此前世茂集團(tuán)“暴雷”的影響，該項(xiàng)目今年初曾停工。而后央企中交地產(chǎn)全面“接手”，負(fù)責(zé)后續(xù)經(jīng)營(yíng)和交付。該項(xiàng)目已經(jīng)在今年3月復(fù)工，但4、5月以來施工進(jìn)度出現(xiàn)放緩。
中交的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前項(xiàng)目工程團(tuán)隊(duì)對(duì)整體施工以及運(yùn)營(yíng)進(jìn)行了計(jì)劃倒排，在嚴(yán)格確保工程質(zhì)量的前提下，打算全力追回此前延誤工期，計(jì)劃于10月中旬前完成規(guī)劃及竣工驗(yàn)收。承諾該項(xiàng)目10月底前可以按期交房。
預(yù)售資金監(jiān)管方面，上東郡項(xiàng)目住宅部分監(jiān)管賬戶的余額還有185.76萬元，同時(shí)持有建行朝陽支行有效的預(yù)售資金現(xiàn)金保函1.42億元（有效期到今年12月24日）。車位部分監(jiān)管賬戶余額為215.74萬元。
這里要多說一句，按照預(yù)售資金監(jiān)管政策規(guī)定，開發(fā)商如果能夠提供非監(jiān)管銀行出具的現(xiàn)金保函，可以免除同等額度的監(jiān)管資金。
簡(jiǎn)單來說，這相當(dāng)于銀行給開發(fā)商提供一個(gè)資金的擔(dān)保，如果開發(fā)商資金出現(xiàn)問題，那么就可以使用銀行的擔(dān)保資金來完成建設(shè)。
也就是說，上東郡項(xiàng)目監(jiān)管賬戶資金及現(xiàn)金保函一共為1.44億元，監(jiān)管賬戶資金和未售車位的貨值，能夠覆蓋交付前工程的資金需要。
4以上就是北京當(dāng)前3個(gè)被“炒”得最熱的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，個(gè)別自媒體同時(shí)列出的另外一些所謂北京有“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目中，海淀樹村的融創(chuàng)學(xué)府壹號(hào)院項(xiàng)目，除了融創(chuàng)外，其它股東均為國(guó)企，施工單位也是國(guó)企并是項(xiàng)目股東，目前兩個(gè)地塊其中一個(gè)已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，另一個(gè)地塊工期晚一個(gè)月左右，施工進(jìn)度均正常。融創(chuàng)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該項(xiàng)目確保按期交付。
朝陽區(qū)王四營(yíng)的朝陽壹號(hào)項(xiàng)目，融創(chuàng)只是占20%股份的小股東，其他股東均為國(guó)企，該項(xiàng)目也承諾將按期交房。
位于分鐘寺的世茂天譽(yù)項(xiàng)目，前期施工現(xiàn)場(chǎng)工人數(shù)量不足，目前正在進(jìn)行股權(quán)方面的談判以解決問題，組織工人進(jìn)場(chǎng)，近期即可達(dá)到復(fù)工達(dá)產(chǎn)狀態(tài)。
泰禾的金府大院項(xiàng)目目前除部分疊拼未交付（已組織了預(yù)驗(yàn)收），其余已完成交付。
此前最棘手的泰禾北京院子二期項(xiàng)目，經(jīng)過多方努力，目前也已經(jīng)能保證已購房的業(yè)主最終可以交付。
可以看出，和一些城市出現(xiàn)的“爛尾”和斷貸相比，北京的情況還是明顯不一樣的。
當(dāng)然，這和北京一直以來對(duì)于銀行放貸的嚴(yán)格要求、預(yù)售資金監(jiān)管的把控，以及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的及時(shí)介入有著很大關(guān)系。
從之前的新聞大家可能也了解到了，一些城市出現(xiàn)的爛尾斷貸，不少業(yè)主反映集中的問題就是樓盤建設(shè)還沒封頂，銀行就放貸。
而這在北京肯定是不允許的，經(jīng)與主要銀行核實(shí)，北京的住宅項(xiàng)目沒有未封頂就放貸這樣的情況。
同時(shí)，對(duì)于預(yù)售資金的監(jiān)管也一樣，就拿剛才說的上東郡項(xiàng)目來舉例，項(xiàng)目是通過銀行保函的方式支取了預(yù)售資金，在出現(xiàn)施工進(jìn)度放緩、業(yè)主投訴的情況后，主管部門除了責(zé)成開發(fā)商保證建設(shè)資金外，還要求監(jiān)管銀行嚴(yán)格預(yù)售資金監(jiān)管責(zé)任，要求開具保函的銀行做好履行擔(dān)保責(zé)任的資金準(zhǔn)備。
另外，其實(shí)在全國(guó)這輪“爛尾斷貸”風(fēng)波出現(xiàn)前，北京就已經(jīng)摸排了各個(gè)項(xiàng)目，并按照不同的情況確定了存在風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的等級(jí)，并有針對(duì)性的方案。除了約談開發(fā)商、要求銀行加強(qiáng)資金監(jiān)管外，一些項(xiàng)目政府還介入，比如剛才說到的禧悅學(xué)府項(xiàng)目，預(yù)售資金賬戶就是由政府、銀行、企業(yè)三方共管。這些舉措的目的就是化解風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)購房者“保交樓”。
5最后，對(duì)于咱們普通買房人來說，如何看待和對(duì)待“爛尾樓”。
首先，這肯定是侵害了購房者的合法權(quán)益，用最高法的一則判例的評(píng)析，購房者沒有取得房屋，卻既支付首付款，又需要償還按揭貸款，這有違公平原則。如果遇到“爛尾樓”，肯定是支持大家維護(hù)自身合法權(quán)益。
什么是“爛尾樓”呢，法律上沒有界定，百度詞條上的解釋是“因開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目?！?br />
從這里看出，把所有存在逾期交付風(fēng)險(xiǎn)的樓盤都稱為“爛尾樓”，這樣的觀點(diǎn)并不全面。有些項(xiàng)目是有逾期交付的風(fēng)險(xiǎn)，但這并不等同于項(xiàng)目就“爛尾”了。畢竟，如果所有的樓盤最終都能按期交付，就沒必要在購房合同中約定逾期交房的違約責(zé)任和賠償標(biāo)準(zhǔn)了。
如果遇到了逾期交付，那么就必須按照當(dāng)時(shí)購房合同的約定，逾期多少天，開發(fā)商就應(yīng)該按照約定的比例賠償購房者違約金。
對(duì)于普通購房者來說，如果遇到樓盤施工進(jìn)度慢，可能出現(xiàn)逾期交付的風(fēng)險(xiǎn)該如何判斷。
首先看開發(fā)商及其母公司近期是否存在資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，也就是媒體俗稱的“暴雷”。
然后看項(xiàng)目目前的進(jìn)度，因?yàn)榻ㄔO(shè)量比較大、施工資金用的比較多的是土建和結(jié)構(gòu)這一塊兒。如果一個(gè)樓盤已經(jīng)到了室內(nèi)外裝修階段了，就距離可以竣工交付不遠(yuǎn)了，剩余需要的工程量和資金量相對(duì)不那么大了，“爛尾”的風(fēng)險(xiǎn)就小多了。
最后，還要看項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中還剩多少錢，因?yàn)楸O(jiān)管賬戶的錢就是用于項(xiàng)目建設(shè)的，如果監(jiān)管賬戶中的余額可以覆蓋剩余的建設(shè)資金，那么“爛尾”的風(fēng)險(xiǎn)就比較小了。
如今的信息很公開，購房人可以向市、區(qū)住建委申請(qǐng)信息公開，了解項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的相關(guān)信息。
當(dāng)然，從政府這一端來說，如果發(fā)現(xiàn)或是接到購房者投訴某個(gè)樓盤存在風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)立即介入，加強(qiáng)監(jiān)管，維護(hù)購房者合法權(quán)益的。
吉公網(wǎng)安備 22017102000255號(hào)