3876 在疫情沖擊不斷、市場預期偏弱的嚴峻形勢下，房地產(chǎn)正處于政策尋頂和市場筑底的關鍵階段
近期公布的一系列經(jīng)濟數(shù)據(jù)引發(fā)學界對中國經(jīng)濟的普遍擔憂，特別是房地產(chǎn)相關數(shù)據(jù)可謂達到了“冰點”：4月份房地產(chǎn)開發(fā)投資增速轉(zhuǎn)為負增長，創(chuàng)下2020年5月以來的最低值；房企到位資金同比下降23.6％；房地產(chǎn)施工、新開工和商品房銷售同比降幅均接近40％；70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比下降城市分別達到47個和50個。
今年中國經(jīng)濟面臨著歷史罕見的內(nèi)外部壓力，“穩(wěn)定”成為經(jīng)濟發(fā)展的主題詞?！胺康禺a(chǎn)不穩(wěn)則經(jīng)濟難穩(wěn)”，這一觀點已經(jīng)成為業(yè)界共識。今年以來圍繞宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)不斷釋放政策利好，從國務院金融委、國務院常務會議，到中央財經(jīng)委、中央政治局會議，高層頻頻發(fā)聲或出臺指導性意見；金融監(jiān)管部門通過貨幣信貸政策調(diào)整為企業(yè)紓困，向市場“輸血”；地方政府因城施策出臺樓市松綁或刺激政策，年初以來地方調(diào)控頻次超過200次，僅5月份至今就有近40城出臺相關政策。
在疫情沖擊不斷、市場預期偏弱的嚴峻形勢下，房地產(chǎn)正處于政策尋頂和市場筑底的關鍵階段。業(yè)界和學界專家普遍認為，目前政策上還有較大的騰挪空間，政策出臺力度應更大一些、執(zhí)行更果斷一些，切不可瞻前顧后貽誤戰(zhàn)機。
房地產(chǎn)市場觸及“冰點”
5月中旬，國家統(tǒng)計局密集發(fā)布4月份各項經(jīng)濟數(shù)據(jù)。與大家的普遍感受基本相吻合，各項經(jīng)濟數(shù)據(jù)乏善可陳，經(jīng)濟下行壓力明顯加大。我們僅羅列一組房地產(chǎn)相關數(shù)據(jù)：
首先是房地產(chǎn)投融資。1～4月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資39154億元，同比下降2.7％；其中，住宅投資29527億元，下降2.1％。4月房地產(chǎn)投資同比下降10.1％，連續(xù)2個月為負值，且大幅低于上個月的-2.4％。其中施工和新開工加速下滑，當月降幅在40％左右。融資方面，1～4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金48522億元，同比下降23.6％。其中國內(nèi)貸款6837億元，下降24.4％；自籌資金16271億元，下降5.2％；定金及預收款15357億元，下降37.0％；個人按揭貸款8037億元，下降25.1％。
其次是房地產(chǎn)銷售情況。1～4月商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9％；其中住宅銷售面積下降25.4％。商品房銷售額37789億元，下降29.5％；其中住宅銷售額下降32.2％。4月單月商品房銷售面積同比下降39％。商品住房價格方面，4月份70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降城市分別有47個和50個，比上月分別增加9個和5個；同比下降城市分別達到39個和56個，比上月分別增加10個和9個。
再看土地市場情況。根據(jù)財政部公布的數(shù)據(jù)，1～4月份國有土地使用權(quán)出讓收入15012億元，同比下降29.8％。特別是4月單月地方本級國有土地出讓權(quán)收入同比下降37.9％。另外，與土地和房地產(chǎn)相關稅收，如土地增值稅、契稅同比均出現(xiàn)不同程度下滑。作為地方政府收入的重要支撐，土地出讓收入不僅可以解決地方基建投資缺口，同時也是解決住房、教育、醫(yī)療等投資的重要資金來源，土地出讓收入的下滑對地方財政將帶來更大壓力。
最后是社會融資及人民幣貸款數(shù)據(jù)。4月新增社會融資僅為9102億元，為2020年3月以來的最低單月值；新增表內(nèi)貸款僅為2856億元，為2009年以來最低單月值。居民貸款規(guī)模大幅萎縮。4月新增居民貸款為-2170億元，較3月的7539億元下降9709億元，較去年4月同比下降7453億元。反映出盡管信貸環(huán)境逐步寬松，但居民貸款意愿明顯下降。
房地產(chǎn)各項數(shù)據(jù)的加速下滑，雖然有因疫情造成的短期影響因素，但根本上還是房企防風險、需求收縮、預期轉(zhuǎn)弱問題在演化，反映出當前房地產(chǎn)市場仍處在探底過程。房地產(chǎn)業(yè)作為“穩(wěn)增長”重要一環(huán)，亟待政策托底，后續(xù)政策支持力度有望進一步加大。
因城施策政策密集發(fā)力
一面是房地產(chǎn)市場加速探底，另一面則是房地產(chǎn)松綁和穩(wěn)市場政策密集出臺。據(jù)不完全統(tǒng)計，年初以來各地因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控超過200次。特別是4月29日中央政治局會議定調(diào)“支持各地完善房地產(chǎn)政策”之后，各地房地產(chǎn)政策加速落地，5月以來就有近40城出臺各類政策。從政策內(nèi)容看，涵蓋放寬購房資格、降低首付和利率、激活二手房市場、促進租購并舉等方面；從政策覆蓋城市范圍看，由三四線城市逐漸向二線城市蔓延，5月份已經(jīng)有14個二線城市出臺房地產(chǎn)最新政策；從政策力度看，由此前試探性、單一的政策松動升級為全面系統(tǒng)的政策放松，一些城市的調(diào)控政策體現(xiàn)出很強的創(chuàng)新性特征。
以一向被認為是房地產(chǎn)市場“優(yōu)等生”的長沙為例。近日長沙市培育和發(fā)展住房租賃市場工作領導小組發(fā)布《關于推進長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》，明確已實現(xiàn)網(wǎng)簽備案交房或已辦理不動產(chǎn)登記的房屋業(yè)主，可以通過與住房租賃試點企業(yè)簽訂協(xié)議方式，將存量房盤活作為租賃住房，運營年限不低于10年，此存量房不納入家庭住房套數(shù)計算。這一政策既解決了改善型需求的現(xiàn)實房票問題，同時也盤活了存量房源，解決了租房住房籌集難題，可謂一石二鳥。
將生育政策與住房指標掛鉤是本輪調(diào)控政策的又一個亮點。5月17日杭州出臺房地產(chǎn)新政，從優(yōu)化二手住房交易、完善稅收調(diào)節(jié)等方面進一步完善房地產(chǎn)市場調(diào)控。特別是明確提出滿足三孩家庭購房需求：符合條件的三孩家庭，在本市限購范圍內(nèi)限購的住房套數(shù)增加1套；符合條件的三孩家庭在報名參加新建商品住房公開搖號銷售時，參照“無房家庭”優(yōu)先搖號。除杭州外，東莞、南京、無錫等地也將二孩、三孩生育政策與住房指標掛鉤。
在各地密集出臺促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的政策同時，金融監(jiān)管部門也開始在政策和執(zhí)行層面發(fā)力。5月15日央行和銀保監(jiān)會宣布將差別化住房信貸政策進行調(diào)整，將首套房貸利率下限下調(diào)20個基點至4.4％。目前已有鄭州、天津、蘇州、濟南、石家莊、常州等多個城市開始執(zhí)行。據(jù)中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年5月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.7％，5年期以上LPR為4.45％。二者前值分別為3.7％、4.6％。也就是說，5年期以上LPR單獨下調(diào)了15個基點。
在促進民營房企融資方面近期也有新動作。近日監(jiān)管機構(gòu)將碧桂園、龍湖、美的置業(yè)等3家民營房企選定為示范房企，支持其發(fā)行人民幣債券，為吸引投資人，創(chuàng)設機構(gòu)將同時發(fā)行信用保護工具，幫助民營房企恢復公開市場融資功能。雖然目前只有3家房企試點，同樣也表明了一個積極信號，其示范作用可為更多的民營房企樹立信心，相信將來會有更多優(yōu)質(zhì)民營房企獲得融資支持。
把握好政策力度和時間窗口
從4月份各項經(jīng)濟數(shù)據(jù)分析，目前疫情的不確定性和房地產(chǎn)風險成為今年的主要風險點。中銀國際證券總裁助理、首席經(jīng)濟學家徐高認為，疫情對我國經(jīng)濟的沖擊程度可能已到峰值，最壞的時候正在過去，而房地產(chǎn)是當前我國經(jīng)濟的又一個關鍵。
他在4月20日發(fā)表的文章中曾說：“地產(chǎn)行業(yè)的預期已經(jīng)轉(zhuǎn)為悲觀，悲觀預期自我實現(xiàn)的惡性循環(huán)已經(jīng)形成。在這循環(huán)中，地產(chǎn)開發(fā)商信用風險的上升與外界對地產(chǎn)行業(yè)信心的下降相互加強。”他認為如果不能化解開發(fā)商的系統(tǒng)性信用風險，金融機構(gòu)和購房者對開發(fā)商的信心就不能重建，可能在惡性循環(huán)中越陷越深。在他看來，由政府信用背書的行業(yè)性“困難資產(chǎn)救助計劃”可有效重塑行業(yè)信心，讓開發(fā)商融資和經(jīng)營恢復正常。
實際上從去年下半年房企流動性風險暴露以來，盡管金融監(jiān)管部門反復強調(diào)支持房企合理融資需求，但金融機構(gòu)出于避險考慮，在信貸支持方面錦上添花的多，雪中送炭的少之又少，在困境中苦苦掙扎的民營房企并未得到實質(zhì)性支持。
除了房企供給端存在的風險之外，需求端的制約因素仍然不少。盡管各地頻繁出臺針對需求端的樓市松綁甚至刺激政策，但效果并不明顯。華興證券首席經(jīng)濟學家龐溟認為，目前企業(yè)資金壓力和流動性風險沒有實質(zhì)性改善，再疊加上頭部房企有一些債務違約的暴露風險，個人收入預期下降，購房者觀望情緒明顯，拖累了整個房地產(chǎn)銷售的下降，雖然新的窗口期正在開啟，但是全國樓市還沒有全面企穩(wěn)。他認為，針對需求端的偏弱，重要的是要加強預期引導和政策指導，通過降低首付貸款和交易稅率可以提高購房意愿和支付能力。一方面需要銀行為房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展讓利，包括改善型需求在內(nèi)的剛需房貸利率的壓降，另一方面要加大對房地產(chǎn)相關稅費成本的壓降。
花旗銀行中國首席經(jīng)濟學家余向榮認為，政策的效果取決于政策意愿、工具和執(zhí)行三個方面，目前政策意愿已經(jīng)很明確，在政策工具上還有比較大的政策空間。在政策執(zhí)行上已有政策和增量政策要盡快推進，珍惜時間窗口。要認識到市場信心的恢復需要時間，市場信號的釋放要有行動支持。
機構(gòu)觀點
國元國際：投資回暖仍需政策放松
房地產(chǎn)投資方面，受疫情影響，4月份房產(chǎn)開發(fā)投資下滑較顯著。今年以來國內(nèi)在房地產(chǎn)投資方面持續(xù)呈現(xiàn)出下滑態(tài)勢，4月份這種趨勢并未改變，并導致全年累計投資額在2021年以來首次出現(xiàn)同比萎縮。同時由于房地產(chǎn)行業(yè)銷售不暢，房企回籠資金出現(xiàn)受阻情況。短期看來，房地產(chǎn)行業(yè)投資的回暖或仍需要進一步在需求端進行政策的放松，以幫助房企的銷售企穩(wěn)，緩解房企資金上的壓力。
土地市場方面，4月份房企的拿地意愿依舊較低，土地市場降溫情況顯著，特別是在一線城市。推測原因主要有兩個：一個是上海等地疫情較為嚴重，影響了土地交易活動本身的進行，另一個則是近期房企普遍資金狀況仍舊較為緊張，造成拿地的能力和拿地的意愿都較低。
房地產(chǎn)融資方面，房企貸款籌資仍存在難度，需更多依靠賣房回籠資金。今年4月份國內(nèi)房企的資金狀況依然較為緊張，一方面由于許多房企債務水平較高，銀行放貸較為謹慎，甚至存在抽貸、斷貸、壓貸的情況，另一方面由于疫情等原因，房企銷售狀況不佳，阻礙了房企的回款。
商品房銷售方面，新房二手房銷售延續(xù)下滑趨勢。疫情對于房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了較大的負面影響。疫情的管控措施使得部分地區(qū)的房產(chǎn)銷售幾近停滯，同時疫情帶來的失業(yè)、收入及預期收入下降等因素也降低了居民購買房屋的意愿和能力。我們認為進入6月后如果各地疫情管控措施能夠減輕，同時各地繼續(xù)出臺政策，放寬房屋購買的限制，則在長三角等受疫情影響較重的地區(qū)，下半年其房地產(chǎn)市場有望復蘇。
銀河證券：政策組合拳下有望逐步企穩(wěn)
2022年1～4月，商品房銷售面積、銷售金額降幅分別為20.9％、29.5％，4月單月，銷售金額、銷售面積降幅分別為39％、47％，銷售跌幅繼續(xù)大幅走闊。4月住宅銷售均價為9674元／平方米，同比下降11％，銷售均價的下降反映了房企以價換量的銷售策略以及市場景氣度低迷。環(huán)比基本保持不變，結(jié)束了開年以來住宅售價一路下降的頹勢。目前政策已經(jīng)開始出擊組合拳，銷售在政策支持力度不斷加大的過程中有望企穩(wěn)，我們認為政策調(diào)整還有空間，期待后續(xù)對首套房認定規(guī)則、下調(diào)首套和二套房首付比、下調(diào)二套房貸利率等方面的政策支持。
2022年1～4月，土地購置面積、土地成交價款同比分別下降46.5％、20.6％。4月單月土地購置面積增速為-57％，較上月下降16個百分點，受資金和銷售預期的影響，土地成交依舊十分低迷。4月百城成交土地面積同比為-44.56％，為2010年以來的歷史低點；百城土地溢價率4.57％，達到最近半年來的最高點，結(jié)束了年初下降的趨勢，后續(xù)隨著政策發(fā)力，土地市場熱度有望回升。
信達證券：行業(yè)經(jīng)營環(huán)境好轉(zhuǎn)政策寬松仍在繼續(xù)
2022年1～4月，商品房銷售面積、銷售金額降幅分別為20.9％、29.5％，4月單月，銷售金額、銷售面積降幅分別為39％、47％，銷售跌幅繼續(xù)大幅走闊。4月住宅銷售均價為9674元／平方米，同比下降11％，銷售均價的下降反映了房企以價換量的銷售策略以及市場景氣度低迷。環(huán)比基本保持不變，結(jié)束了開年以來住宅售價一路下降的頹勢。目前政策已經(jīng)開始出擊組合拳，銷售在政策支持力度不斷加大的過程中有望企穩(wěn)，我們認為政策調(diào)整還有空間，期待后續(xù)對首套房認定規(guī)則、下調(diào)首套和二套房首付比、下調(diào)二套房貸利率等方面的政策支持。
2022年1～4月，土地購置面積、土地成交價款同比分別下降46.5％、20.6％。4月單月土地購置面積增速為-57％，較上月下降16個百分點，受資金和銷售預期的影響，土地成交依舊十分低迷。4月百城成交土地面積同比為-44.56％，為2010年以來的歷史低點；百城土地溢價率4.57％，達到最近半年來的最高點，結(jié)束了年初下降的趨勢，后續(xù)隨著政策發(fā)力，土地市場熱度有望回升。
中信證券：信用風險可控行業(yè)分化不變
碧桂園、龍湖、美的置業(yè)三家民營房企公告?zhèn)l(fā)行方案或計劃，意味著優(yōu)秀地產(chǎn)民企債券發(fā)行的限制正在消融。我們認為，無論是信用違約掉期還是信用風險緩釋憑證，都是適當增強市場投資者信心的工具。債券市場仍有一些工具，有助于民企恢復融資能力。此外，相關企業(yè)的行動，也意味著監(jiān)管部門對民營房企發(fā)債額度的管理，持更積極態(tài)度。我們認為，信用風險終究是可控的。
我們認為，不應低估政策在融資側(cè)支持的決心，但也不宜夸大政策在融資側(cè)支持的影響。這類政策的意圖是防范信用風險，不是扶持某些房地產(chǎn)公司發(fā)展。所以政策仍需依托市場機制，背靠企業(yè)信用開展，不會直接對民營房地產(chǎn)公司債券發(fā)行托底。政策會有效提振債權(quán)人的信心，考慮配合需求側(cè)政策，一些民企走向債券展期甚至違約的可能性明顯下降，但這并不等于這些企業(yè)不需要縮表。
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